Іноді нежитлове приміщення, яке потрібно використовувати в господарській діяльності, є можливість отримати у користування на безоплатній основі. Наприклад, воно може належати одному з засновників або близьких родичів засновників. Як оформити такі відносини?

 

Предмет договору найму (оренди)

​

Предмет договору оренди визначений ч. 1 ст. 759 Цивільного кодексу України, відповідно до  якої за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

З наведеного законодавчого визначення предмету договору оренди можна зробити висновок, що оренда безоплатною бути не може.

​

Визначення розміру орендної плати

​

Оскільки оренда не може бути безоплатною, то вона може бути оплатною, однак плата становитиме, до прикладу, 1 гривню на місяць. Чи можна так?

Заборони на встановлення заниженої орендної плати немає, однак при цьому необхідно брати до уваги деякі аспекти оподаткування. Оренда плата буде становити дохід орендодавця, з якого має бути сплачений податок. Якщо орендодавцем є фізична особа, то потрібо буде сплатити податок на доходи фізичних осіб та військовий збір, якщо фізична особа-підприємець чи юридична особа - податок відповідно до обраної системи оподаткування.

У випадку, якщо оренда буде заниженою, держава недоотримає податок. Тому у абз. 2 пп. 170.1.2. пункту 170.1. ст. 170 Податкового кодексу України визначено, що при наданні в оренду об'єктів нерухомості об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу за повний чи неповний місяць оренди.

В свою чергу, мінімальна сума орендного платежу визначається відповідним органом місцевого самоврядування за методикою, затвердженою Постановою Кабінету Міністрів України № 1253 від 29.12.2010 року.

Якщо мінімальну вартість не було встановлено чи оприлюднено органом місцевого самоврядування  до початку звітного (податкового) року, об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеного в договорі оренди.

​

Договір позики нежитлового приміщення як альтернатива договору оренди

​

На відміну від договору найму (оренди), договір позики не має ознаки оплатності. У позику можуть передаватися не лише грошові кошти, а і речі,  у тому числі нежитлові приміщення. Позика може бути безпроцентною.

Договір позики нежитлового приміщення може бути укладений в простій письмовій формі. На відміну від договору найму (оренди), укладення договору позики нежитлового приміщення трьорічний чи довший строк не вимагатиме нотаріального посвідчення такого договору.

З іншого боку, позика як така передбачає передачу коштів чи інших речей не у користуванння, як це часто сприймається (за користування грошовими коштами сплачуюються проценти - це невірно), а у власність:

Стаття 1046. Договір позики

1. За договором позики одна сторона (позикодавець) передає у власність другій стороні (позичальникові) грошові кошти або інші речі, визначені родовими ознаками, а позичальник зобов'язується повернути позикодавцеві таку ж суму грошових коштів (суму позики) або таку ж кількість речей того ж роду та такої ж якості.

Зрозуміло, що коли фактично нежитлове приміщення передається у користування, передача його у власність нікому не потрібна, та й потребує державної реєстрації. Саме тому договір позики не підходить для оформлення тимчасового користування нежитловим приміщенням.

​

Договір позички як альтернатива договору оренди

 

Інша справа - договір позички, передбачений Главою 60 Цивільного кодексу України. Відповідно до ч. 1 ст. 827 ЦК, за договором позички одна сторона (позичкодавець) безоплатно передає або зобов'язується передати другій стороні (користувачеві) річ для користування протягом встановленого строку. Форма договору позички нежитлового приміщення така ж сама, як і для договору оренди - проста письмова, а якщо договір укладається на трирічний чи довший строк, то нотаріальна.

Таким чином, договір позички підходить для оформлення відносин, за яких нежитлове приміщення передається у користування на безоплатній основі.

Варто пам'ятати, що юридична особа, яка здійснює підприємницьку діяльність, не може передавати речі у безоплатне користування особі, яка є її засновником, учасником, керівником, членом її органу управління або контролю (ч. 2 ст. 829 ЦК України).

Втім, виникає запитання, чи не буде позичка нежитлового приміщення розцінена ДПІ як безоплатне отримання послуг?Такі ризики дійсно мають місце, однак відповідь тут не буде однозначною. Наведемо приклад з судової практики, який ілюструє ставлення судів до цього питання.

​

Закарпатський окружний адміністративний суд у 2015 році виніс постанову по справі №  807/1504/15 за позовом до  ДПІ про визнання протиправними та скасування податкових повідомлень-рішень, вимоги про сплату боргу та рішення  про застосування штрафних санкцій. 

Позивачу за договором позички її матір'ю було передано в строкове безоплатне користування (позичку) нежитлове приміщення для використання в нотаріальній діяльності. Відповідач при винесенні податкового повідомлення-рішення виходив з того, що до даного договору позички повинні застосовуватися положення про найм (оренду), відповідно до ч. 3 ст. 827 ЦК України та кваліфікував дії позивача щодо отримання у безоплатне користування нежитлового приміщення за договором позички, як «безоплатне отримання послуг оренди». З таким  висновком суд не погодився, оскільки договір позички не підпадає під ознаки договору оренди, та задовольнив позов.

​

Таким чином, укладаючи договір позички нежитлового приміщення, необхідно бути готовим до претензій податківців, однак свою позицію можна буде відстоювати у судовому порядку. 

​

​